เจ้าของที่ดินที่แท้จริง กับ บุคคลภายนอกที่รับจำนองโดยสุจริต ใครมีสิทธิดีกว่ากัน ?

         คำถาม เจ้าของที่ดินที่แท้จริง กับ บุคคลภายนอกที่รับจำนองโดยสุจริต ใครมีสิทธิดีกว่ากัน ?

       คำตอบ แยกการพิจารณาศึกษาดังต่อไปนี้

       1. หนังสือมอบอำนาจที่มีการปลอมลายมือชื่อเจ้าของที่ดินลงในหนังสือมอบอำนาจ แม้ผู้รับจำนองจะสุจริตถือว่าเป็นการรับจำนองจากผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน การจำนองไม่ผูกพันเจ้าของ เจ้าของที่ดินมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนได้ ฎ.3444/2559,5927/2548 

       ข้อสังเกต  เรื่องนี้ศาลฎีกาให้ผลแก่คดีแรง กล่าวคือนิติกรรมจำนองไม่ผูกพันเจ้าของที่แท้จริงเลยทีเดียว เพราะเหตุผลที่ว่าการปลอมลายมือชื่อเป็นการกระทำความผิดอาญาตาม ปอ.มาตรา 264. วรรคสอง จึงไม่มีความชอบธรรมใดๆที่กฎหมายจะรับรองคุ้มครองให้ แม้ผู้รับจำนองจะสุจริตก็ตาม

       2. กรณีมีการลงลายมือชื่อไว้ในหนังสือมอบอำนาจโดยที่ยังไม่ได้กรอกข้อความ กรณีเช่นนี้ต้องถือว่าเจ้าของที่ดินประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง จริงอยู่เเม้การกรอกข้อความจะเป็นการกรอกที่ฝ่าฝืนความประสงค์ของเจ้าของที่ดินซึ่งถือว่าเป็นการปลอมเอกสาร ตาม ปอ.มาตรา 264 วรรคแรกก็ตาม แต่ขณะเดียวกันกฎหมายก็ต้องคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้สุจริตด้วย ด้วยเหตุนี้ศาลฎีกาจึงผ่อนปรนและออกหลักว่าหากบุคคลภายนอกผู้รับจำนองโดยสุจริตแล้ว เจ้าของที่ดินไม่อาจฟ้องเพิกถอนสัญญาจำนองได้ ทั้งนี้เป็นไปตามหลักที่ว่าสุจริตด้วยกันผู้ประมาทเลินเล่อย่อมเป็นผู้เสียเปรียบ ฎีกากลุ่มนี้เช่นฎ.3009/2552,14285/2556,7906/2544

      3. เจ้าของที่ดินยินยอมให้ผู้อื่นมีชื่อในโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แทนต่อมาผู้มีชื่อแทนนำที่ดินไปจำนอง กรณีเช่นนี้ทำให้ผู้รับจำนองเข้าใจว่าผู้มีชื่อแทนเป็นเจ้าของที่แท้จริง จึงต้องคุ้มครองผู้รับจำนองโดยสุจริต และต้องถือว่าเจ้าของที่ดินที่แท้จริงเป็นตัวการที่ไม่เปิดเผยชื่อ ฎ.2026/2557

        4. เจ้าของที่ดินที่แท้จริงมอบสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านให้ไว้ เมื่อมีการปลอมลายมือชื่อเจ้าของที่ดินมอบอำนาจให้ไปจำนอง กรณีเช่นนี้ไม่ถือว่าเจ้าของที่ดินประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง สัญญาจำนองไม่ผูกพันเจ้าของที่แท้จริง แม้ผู้รับจำนองจะสุจริตก็ตาม ฎ.14492/2556
  5. เจ้าของที่ดินต้องการนำที่ดินไปจำนอง จึงลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่ได้กรอกข้อความ ต่อมามีการกรอกข้อความแล้วให้นำไปขายโดยเจ้าของไม่ยินยอม หลังจากนั้นก็มีการทำสัญญาขาย(ไม่ใช่จำนอง)ให้แก่บุคคลภายนอกผู้สุจริต กรณีเช่นนี้ศาลฎีกาพิพากษาให้คืนที่ดินแก่เจ้าของที่แท้จริงไม่ว่าผู้ซื้อจะซื้อโดยสุจริตหรือไม่ ฎ.12058/2558